北京四万元禁令解除楼市供应将从二季度回暖

2014年1月份，北京楼市的供应量与成交量双双下滑。截至15日，1月上半月北京商品住宅市场仅成交3677套，成交面积达41.36万平方米，成交套数、成交面积的同比、环比均萎缩了四成左右。

虽然在1月19日终于有四个新盘项目领证入市，其中还有两个售价达到7万元的高端盘，但这类高端盘与普通购房人关系不大，除了具有一定的象征意义兼具赚足“眼球”外，并未对“萧条”的市场起到刺激作用。根据亚豪机构统计，2月份北京新盘数量仍将在6个左右，加上春节假期的影响，今年楼市的供应高峰或将在二季度才能到来，而同时，不断收紧的房贷政策，如果未出现松动则很可能影响到未来的市场复苏。

一天内两个单价7万元的项目解禁

四环内豪宅集体瞄向10万元/平方米

连续20天的期房零供应，终于在1月19日被打破，尤其是一度炒得沸沸扬扬的“4万元限价令”也在这一天里宣告解禁。根据北京市房地产交易管理网数据显示，1月19日，北京市住建委单日发放了四张预售许可证（三个为住宅项目），其中，朝阳孙河的泰禾·北京院子与丰台区的紫辰院两个项目分别以超过每平方米7万元和接近7万元的价格入市，最贵的北京院子15号楼拟售价格更是高达77913元/平方米。

“虽然还未有官方表态，但预售证放行也预示着‘高于4万项目不予发证’的政策已经松绑。”我爱我家副总裁胡景晖认为，上半年高端项目或许将呈现出集中入市的态势。

据了解，作为2013年颇受关注的豪宅项目之一，北京院子的相关负责人已经多次表示，项目本身在去年10月就已经具备入市条件了，但受突如其来的限价政策影响，导致取证工作被迫暂停。而这次预售制度一放松，北京院子便一口气拿了25栋楼、274套房源的销售证，并且最高拟售价格远低于此前风传的10万元/平方米，也低于同区域在售的龙湖双珑原著近9万元/平方米的售价。对此，有专家表示，这或许是泰禾在去年大规模拿地后，追求回款速度的表现。并且，在众多排队的高端项目当中能够率先取得预售许可证，与其在销售价格上做出的一定让步或许不无关系。由此可见，虽然4万元禁令放开，但预售许可证对于项目价格的管控在未来一段时间内仍将持续，而排队的项目若想尽快取证入市，那么在项目定价方面仍需更加谨慎。

不过，对于四环内的豪宅项目来说，4万元禁令的放松，还是给了这些天价盘入市打开了缺口。无论是在售的霄云路8号、当代MOMA·历峰、首创·禧瑞都，还是将要在今年入市的保利·海德公园和中赫·万柳书院，以及刚刚被收购的长安8号，其价格越来越频繁地突破10万元/平方米大关，甚至向15万元靠近。

根据亚豪机构统计数据显示，北京56个报价在5万元/平方米以上的公寓豪宅项目中，报价超每平方米10万元的在售项目共有11个，全部集中在四环以内。而2013年，北京土地市场在大量增加宅地供应的思路上，也出让了3宗四环以内的优质宅地，建设用地面积突破20万平方米，是从2009年后，近四年来四环内宅地供应量的新高。而从夏家胡同地块的4.5万楼面价到农展馆地块的7.3万楼面价，也给了外界更多对于京城四环内豪宅价格的想象空间。而这些高价豪宅都有可能在今年陆续入市销售，也很可能将京城的平均房价推向新的高点。

2月北京仅6盘入市

供应量再次触底

虽然高价盘禁令出现了明显松动，但是短时间并不会对京城楼市的供应造成太大的影响。尤其是春节将至，大部分项目都进入了冬眠期，许多售楼处甚至开始用自动语音电话来代替销售人员了。这也都预示着2月份京城的新盘供应量难以乐观。

按照亚豪机构的统计，截至目前，2月份北京仅有6个项目存在开盘计划，其中包含首开万科·公园里、熙悦春天两个纯新盘项目，以及首开熙悦睿府·书香、鸿坤林语墅、众美城、润西山·B组团四个老项目后期。这也成为继1月份之后，市场增量将再次探底。

以去年市场销售的红火态势和高价盘禁令解除来看，这样的“缓推盘”现象确实比较少见。2012-2013年间，即使是在春节占据主导的2月份，楼市开盘项目个数也都维持在12-14个左右。

任启鑫认为，在2013年频频“日光”的基础上房企不选择趁热打铁，其根本原因还是来自土地。如今在北京等一线城市，土地成本居高，已经让拿地成为地产大佬之间的竞争游戏，中小房企难有问鼎之力。再加上大量自住型商品房的入市，进一步压缩了商品房用地的空间， 让许多开发商对于后续土地增量的前景并不乐观，这都加重了房企的惜售心理，进一步降低了今年年初的推盘积极性。

新盘售价以小幅微涨为主

房贷利率成本增加或影响复苏

细看2月份将要入市的6个项目，除了鸿坤林语墅这样单价一定超过5万元/平方米的千万级别墅外，其余5个项目全部位于五环以外，分布于房山、大兴、通州、门头沟四个区域。在定价上，除了首开万科·公园里均价待定外，其余4个项目的均价都未超过3万元/平方米，户型也以70-120平方米刚需及改善型住宅为主。

与前期售价相比，2月份新开盘的项目中，首开熙悦睿府·书香仍将以1月份的开盘价17500元/平方米入市，众美城则比前期每平方米上涨500元左右。除了纯新盘项目及久未开盘的项目缺乏参照价以外，微涨及平价开盘仍是2月份的价格主流。

对此，任启鑫认为，往年的销售季都从春节过后甚至两会结束之后才会正式开始，因此3月份之前，对于政策的不确定因素也成为部分项目暂缓推盘的原因之一。特别是限价令，两会后是否存在放开的可能将对房企一年的销售策略造成较大影响，在此之前，房企并不愿在严格控价的政策环境下推盘入市，因此大量项目将开盘时间定在了四五月份。

新年以来信贷环境未有放松，加之去年末集中入市的地方调控政策，都导致2014年开门楼市成交遭遇“寒流”。此外，资金紧张局面短期内难以缓解，房贷呈现收紧态势，利率优惠已经难觅踪影。这不仅影响到购房人的购房能力，而且影响到购房者的心理，许多人预期在利率高企背景下，房价或出现回落。

北京青年报记者了解到，即便是在房贷额度相对宽松的1月份，商业银行对房贷利率却丝毫不含糊，取消利率优惠甚至略有上浮成为普遍做法。北京多家商业银行取消了针对首套房贷款85折的优惠，基准利率正成为市场上最常见的贷款利率。

一位国有银行个贷部经理表示，目前银行理财产品预期收益率普遍在5.5%以上，很多产品的收益率超过6%。如果还给客户执行85折优惠利率，5.57%的利率水平还不能覆盖高收益理财产品的成本。银行眼下更青睐企业贷款，银行贷款业务的重点开始转移。这也直接影响了买房人的支付能力。业内专家认为，如果持续收紧，即便楼市供应回暖，复苏势头也会被打个大折。

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